Как продать комнату в коммуналке — пошаговая инструкция

Как продать комнату в коммунальной квартире
Обновлено:

Как продать комнату в коммуналке, вопрос непростой. Это сложная процедура, стоит оценивать реальные риски, в случае если жилье приобретается в кредит. При купли-продажи недвижимости фактически нужно проявлять бдительность и иметь в наличии все документы.

Жизненные ситуации продажи комнаты в коммуналке могут дополнительно усложниться. Поэтому стоит рассмотреть вопрос , как продать комнату в коммунальной квартире и как правильно уведомить соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире? В этой статье я постараюсь рассказать какие документы нужны и какие могут возникнут моменты. 

Как продать комнату в коммуналке: федеральный закон о приватизации

Как продать комнату в коммуналке без проблем? Понятно, что неприватизированное жилье существенно отличается от обычной квартиры и сложности имеются. В коммуналке собственников может быть несколько. Наличие 2 — 3-х собственников одной квартиры приводит к разногласию и является причиной, которая усложняет процесс продажи комнаты в коммунальной квартире.   

Как продать комнату в коммуналке спб с чего начать? Следует выяснить, есть ли право собственности на отчуждаемую комнату, если владелец не является собственником, то возникнет проблема. До 1991 года коммунальные квартиры находились на балансе государства. После принятия Закона РСФСР, людям разрешено их приватизировать и оформлять в личную собственность.

Граждане, не успевшие осуществить приватизацию, могут проживать в муниципальном жилье. Это означает, что жильцы снимают жилплощадь по договору социального найма (ЖК РФ Статья 60). Поэтому нужно проверить в Росреестре, является ли человек собственником комнаты в коммуналке.

Посещение обозначенного органа потребуется, если утеряны документы право владения на жилье. С 1991года изменился список документов, свидетельствующий о праве собственности на недвижимость. 

До 1998 года выдавался акт или свидетельство, подтверждающие, что человек является владельцем жилья. В каждом регионе страны была собственная форма документа. Начиная с 31 января 1998 г. и до 15 июля 2016 года на территории РФ.выдавали — свидетельство о государственной регистрации права.  С середины июля (с 15.07.2016 г.) и до конца 2016 г. стали предоставлять выписки из ЕГРН.

С 1 января 2017 года владельцам по адресу коммунальной квартиры выдается на объект недвижимости выписка из егрн об основных характеристиках и сведения о зарегистрированных правах. Сведения об собственнике находятся в разделе 2, в графе «Правообладатель». Если указано, что собственником комнаты является муниципальное образование, то перед продажей нужно приватизировать жилплощадь. 

продать комнату в коммунальной квартире : заказать выписку егрнкак продать комнату в коммунальной квартире: получить выписку егрн

Что такое приватизация и для чего нужна: перечень документов

Приватизация в России — это передача госимущества в собственность. Государственное имущество это квартира, комната или нежилое помещение и другое. В дальнейшем можно (продать, подарить, обменять, наследовать или заложить под кредит).

С муниципальным жильем ничего делать нельзя, только пользоваться. Чтобы стать полноправным владельцем комнаты в коммуналке, необходимо уточнить какие документы нужны. Пакет документов может отличаться, но основными из них являются:

  • договор социального найма;
  • паспорта граждан РФ (прописанных в комнате);
  • согласие жильцов (письменно) или нотариально заверенный отказ.

Когда пакет документов для приватизации комнаты в коммунальной квартире собран, следует подать заявление. Уточнить на сайте МФЦ, куда направлять документы. Дело в том, что в разных регионах страны они могут называться по-разному. 

На рассмотрения заявления время не должно превышать двух месяцев — 46 рабочих дней. По истечению двухмесячного периода из уполномоченного органа должно поступить письменное извещение. Оповещение подтвердит факт согласия на передачу в частную собственность приватизируемое жилье, либо отказ. При отказе в оформлении, должны быть отмечены законные основания для принятия такого решения.

При получении одобрения на приватизацию, обратившемуся гражданину будет направлен договор, свидетельствующий о передаче коммунальной недвижимости в личную собственность. Документ следует подписать и обязательно передать в Росреестр для регистрации или направление через МФЦ.

Стоит ознакомиться, чем владеет человек, долей или комнатой в коммуналке. Наличие права собственности указывается в пункте, данных об объекте владения. В некоторых регионах страны передается не сама комната, а доля в коммунальной квартире, которая и является же переданной комнатой.

Продажа доли в квартирея может усложниться, если ее захотят приобрести в кредит. Многие банки редко соглашаются на выдачу ипотеки при покупке доли в недвижимости. Потому что, когда дело дойдет до продажи ипотечного объекта (из-за неплатежеспособности заемщика), то долю реализовать сложнее, чем целую комнату.

Что такое отчуждение имущества: срок действия отказа соседей от покупки комнаты

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей и возможно ли? Отчуждение имущества - это передача права собственности (имущественных прав). Если владелец жилья решил продать комнату
часть, то должен выполнить процедуру отчуждения. В соответствии с правилами, необходимо уведомить остальных жильцов в коммуналке о решении за 30 дней, до дня предполагаемой продажи. Предложить соседям приобрести его комнату или долю. Если они отказались, то подтвердить письменно у нотариуса.

Владелец продаваемой комнаты может предложить другим людям купить, но по цене не ниже той, которую предлагал соседям. Уведомление о продаже части в общей жилплощади, владелец обязан направить соседям не в устной форме. Необходимо сделать письменно и официально. Например, отправить почтовое извещение заказным письмом или телеграммой.

Можно привлечь нотариуса, который поможет оформить и отправит официальный запрос. Чтобы избежать неприятных, спорных моментов с соседями, процедуры отчуждения жилой площади и после продажи. Продажа комнаты без согласия соседей сделка в росреестре просто не пройдет. 

Извещение отправлять каждому собственнику комнаты (доли) в коммунальной квартире по месту их прописки. Если адресат неизвестен, то следует направить по адресу коммуналки. Важно сохранить и не потерять квитанцию об отправке почтового извещения, как доказательство, что уведомление отправлялось.

оформление договора купли продажи квартиры у нотариуса цена
Виды нотариальных действийТарифы (цены на 24.01.2022)
До 1000000 рублей3000 рублей + 0,4 % от суммы сделки
От 1000001 до 10000000 рублей7000 рублей + 0,2 % от суммы сделки, свыше 1000000 рублей

Стоит уточнить, что месяц, который дается соседям на обдумывания о покупке комнаты (доли) в коммуналке отсчитывается не со дня отправления владельцем уведомления. Сроки доставки письма (телеграммы) отсчитывается с момента получения адресатом. Чтобы узнать дату, когда уведомление будет доставлено, необходимо зайти на официальный сайт Почта России и указать номер идентификатора, указанного в квитанции об отправке.

Если соседи намеренно не хотят принимать соответствующее письмо, то извещение может быть засчитано доставленным, со дня поступления на отделение почты, расположенного в районе жительства адресата.

Как получить отказ от соседей при продаже доли в квартире? Владелец комнаты должен сообщить соседям по коммунальной квартире, что хочет продать комнату, а у них есть преимущественное право. Если они отказываются, тогда оформить отказ в совершении нотариального действия (услуга нотариуса 1500 Р+500Р), чтобы избежать претензий с их стороны. Отчуждаемое жилье может иметь один из таких статусов общая собственность. (статья 244):

  • общая совместная собственность, доли владения не устанавливались (согласие заверяется у нотариуса). 
  • общая долевая собственность, где каждый имеет долю (при продаже присутствие всех). 
  • присутствие представителя (нотариальная доверенность).

В случае общей совместной собственности, доли считаются равными. Когда комната оформлялась в частную собственность на всех членов семьи и доли владения не устанавливались. При отчуждении жилплощади полученить письменное согласия от другого правообладателя и заверить у нотариуса.

Собственность, приобретенная супругами в браке, закон (Ст 36 СК РФ), все имущество является общей собственностью. При этом неважно, кто покупал и на чье имя записано, согласие мужа/жены обязательно. Если у супругов оформлен брачный контракт и прописаны условия, то согласие не требуется.

Сделка с недвижимостью с несовершеннолетними детьми

В ситуации, когда собственником жилплощади считается ребёнок, который не достиг 14-летнего возраста, тогда необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, получить согласие на отчуждение жилья. Дети от 14 — 18 лет могут участвовать в сделке сами. Дополнительно к основному пакету прилагается список документов (Росреестр), среди них должно быть:

  1. Свидетельство о рождении ребенка. 
  2. Согласие органа опеки и попечительства на продажу недвижимости
  3. Паспорт гражданина РФ законного представителя ребёнка.

В случае, когда комната в коммуналке будет покупаться в кредит, то дополнительные бумаги подавать в Росреестр не нужно. Это обусловлено тем, что у каждой кредитной организации свои требования, уточнить какие нужны документы для ипотечной сделки дополнительно:

  • договор купли продажи комнаты (предварительный); 
  • выписка из домовой книги (отсутствия зарегистрированных жильцов); 
  • Справка ПНД, не входит в обязательный пакет документов, но могут запросить.

Как подготовиться к заключению договора: предварительного и основного

Заключение предварительного договора предусматривает в дальнейшем заключение основного договора. Рекомендуется оформить предварительный договор купли-продажи, это будет гарантией как для продавца, так и для покупателя, что сделка состоится.

Для банковской организации предварительный договор купли-продажи, может послужить основанием для выдачи кредита. Для сделки купли/продажи требуется собрать не только документацию, но и получить разрешения или отказ от соседей, а также:

  1. Предоставить выписку из домовой книги.
  2. Справка Ф9, отсутствия задолжности (УК, ЖСК, ТСЖ).
  3. Копия финансового лицевого счета (фонд капитального ремонта).

Также стоит взять задаток или аванс, которые станут подтверждением факта будущей покупки. Оставшая сумма денег за продажу комнаты в коммунальной квартире вносится по окончании сделки и подтверждается распиской. Договор купли-продажи комнаты лучше удостоверить у нотариуса, для снижения рисков.

Вывод: нарушение условий договора

Общие положения о договоре купли продажи (статья 463 ГК РФ) и нарушать условия нельзя ни одной из сторон. Но если сделка по каким-то причинам сорвется по вине покупателя, то аванс продавец вправе не отдавать. При нарушении условий договора продавца, аванс возвращается в полном объеме. Этот пункт возврата аванса или задатка в предварительном договоре обязательно отразить, а передачу денег оформить распиской и заверить у нотариуса.

После подписания договора прописать все пункты передачи права собственности на отчуждаемую комнату в коммуналке. Документы следует направить в Росреестр для регистрации права. Предварительно нужно написать заявление и оплатить госпошлину 2000 рублей, если пакет документов подается лично, при электронной отправке, госпошлина на 30% меньше и составит 1400 руб.

По окончании процедуры продажи подписывается акт приема передачи комнаты. В завершении статьи "как продать комнату в коммуналке" хотелось бы пожелать удачных сделок. Если у вас были сложности, при продаже комнаты, то напишите в комментарии какие были непредвиденные обстоятельства и проблемы?

Нет комментариев

Оставить комментарий

Отправить комментарий Отменить

Сообщение