Покупка квартиры: как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой

Покупка квартиры
Обновлено:

Покупка квартиры — сложный процесс, к которому необходимо подходит с особой тщательностью, чтобы затем не распутывать целый клубок проблем. Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой не каждый знает. Поэтому приходится обращаться к специалистам, которые могут помочь с оформлением сделки покупки недвижимости, оказать необходимые консультации и узнать историю жилья.

Рынок жилья сегодня богат и разнообразен. Однако зачастую потенциальные покупатели в погоне за дешевой квартирой забывают о безопасности. Не всегда низкая стоимость квадратных метров является признаком законной продажи и может привести к потере всех накопленных средств. Чтобы не остаться без денег и без жилья, стоит принять некоторые меры предосторожности.

Одним из действенных способов установить законность предложения является выяснение родословной квартиры, зачастую покупатели обращаются в агентство недвижимости. Риэлтор может быстро и на профессиональном уровне установить историю приобретаемого жилья. На это потребует от покупателя дополнительных расходов, чем дороже жильё, тем рискованнее сделка. Постараемся разобраться в вопросе, какие же риски могут быть при покупке недвижимости и как их избежать? 

  

Покупка квартиры: как правильно выбрать  и проверить документы, риски 

Как правильно выбрать квартиру и на что обратить внимание. Квартиры советских времен будут дешеветь. Покупатель предпочитает первичку, а вторичный рынок проигрывает по потребительским качествам и дисконту. Для оценки тенденции рынка достаточно трех месяцев, чтобы сориентироваться и определить, какой рынок будет лидировать. И для собственников 60-80 годов прогноз не утешительный.

Число сделок Санкт-Петербурга первичного рынка преобладает над вторичным, который страдает затовариванием. За последние два года снизилась покупательская способность на 10%. Зато предложений объектов возросло и срок экспозиции продаж увеличился.

Анализируя начало года спрос на объекты от 15 млн. руб. и выше. Цены по сравнению с прошлым годом не изменились, но вторичное без скидки реализовать невозможно. На вторичном рынке покупательским спросом пользуется вторичка новой постройки. Точечные встройки и удачно расположенные дома шаговой доступности к метро. Но жилье за КАД перенасыщено. 

Цены на квартиры за декабрь 2021 в Санкт-Петербурге
Вторичное жильеСтоимость%
Однокомнатные6 913 762 ₽- 2.75
Двухкомнатные9 962 857 ₽- 2,05
Трехкомнатгые14 053 381 ₽- 2.03



На продаже выставленные квартиры семилетней постройки значительно дешевле, чем построенные сейчас в этом же месте. Купить в таких домах намного выгоднее, где завершены ремонтные работы и нет шума. Тем более сложилась уже инфраструктура. Инвесторы выжидают время, и объекты не спешат выставлять на продажу. Надеяться на новый всплеск роста цен. 

Квартиры старого фонда сдают позиции Наблюдается расслоение старого рынка вторичного жилья. Вторичный рынок старой постройки будет дешеветь, идет снижение на сталинской постройки, панелек, хрущевки и кораблей. К тому же они теряют привлекательность. Такие квартиры долго продаются и с большим дисконтом, даже 137 серия.

Перед покупкой необходимо правильно оценить ситуацию на рынке. Как правило продавец квартир обычно ориентируется на высокие цены и сильно завышает стоимость, тем самым срок экспозиции увеличивается. Что отрицательно сказывается на продаже и жилье остается не востребовано.

Покупатели обычно торгуются, скидки достигают до 15 процентов. Изначально дисконт закладывается в стоимость квартиры. Как правило, покупатели сразу начинают поиски с наименьшей цены. А владельцы неохотно идут на снижение. На практике это обычно от 100-120 тысяч рублей. При сильно завышенной цене может и больше. 

Прямых продаж на рынке процентов двадцать, все остальные сделки в рамках цепочек, выше некуда. Причиной служит отсутствия денег у населения. Имеет место наличие сделок с субсидиями и ипотеки. Что положительно сказывается на проведении сделки, потому, что цепочки не увеличиваются. Есть возможность людям взять жилищный кредит. Как правило, в основном может состоять в среднем из трех сделок.

Старая вторичка теряет интерес у покупателя, поэтому ипотечные квартиры молодеют. И не секрет, что купленная квартира в новых домах, где современные планировки, чистая история куда привлекательнее, чем квартира 50-х годов.

Проверка квартиры в росреестре наиболее быстрый и достоверный способ узнать родословную квартиры – обращение к сведениям Росреестра через интернет, то есть сделать запрос. В настоящее время Росреестр по запросу выдает выписки из ЕГРН о недвижимости. Это сделано с целью обезопасить потенциальных покупателей и предотвратить возможные мошеннические действия на рынке недвижимости. 

Как показывает статистика, более 90 процентов случаев мошенничество на вторичном рынке встречается именно при покупке квартир с историей. Нечестные продавцы применяют несложную схему: после оформления сделки и передачи денег «продавец» исчезает, а покупатель выясняет неприятные новости.

  • квартирой владеет другой человек или в ней прописаны люди;
  • квартира является предметом споров наследования или бракоразводного процесса;
  • в квартире прописаны несовершеннолетние дети до 18 лет;
  • наложенных арестов на объект недвижимости и залогов. 

К проблеме могут привести и перепланировка квартиры. Обязательно выяснить, была ли жилплощадь переделана и есть ли согласование перепланировки квартиры. Иначе незаконная перепланировка квартиры может привести нового владельца к штрафам и принудительному ремонту.

К незаконным перепланировкам относятся перенос несущей стены, перенос кухни или санузла в район комнат соседей сверху и снизу, совмещение балкона или комнаты, и другие. 

Еще могут быть риски связаны с личностью продавца. Как избежать проблем и как проверить собственника квартиры? До совершения сделки купли-продажи необходима проверка документов: документы, удостоверяющие личность собственника:

  1. Наличие судимости, судебные разбирательства, розыски.
  2. Ограниченная дееспособность из-за употребления наркотиков или психического заболевания.
  3. В квартире может быть прописан человек, признанный без вести пропавшим.
  4. Проверка налоговых выплат за недвижимость (которые перейдут к новому владельцу).

Требуется проверить правоустанавливающие документы и справка о регистрации (форма 9) и расширенная справка по форме 12. Свидетельство о регистрации отменено с 2016 года. Выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) выдает информацию об объекте недвижимости: ФИО и права собственников, метраж, количество комнат, местонахождение и наличие обременения (действительна 30 дней). Если есть наличие обременений на объект недвижимости, то продавец обязан снять до заключения договора купли-продажи.

По выписке можно выяснить историю квартиры, но и здесь есть подводные камни: реестр ведётся с 1998 года, а значит информацию можно получить только с этого времени. Если в реестре никаких записей не найдётся, стоит обратиться в Департамент жилищной политики. Данные выписки можно сверить с кадастровым и техническим паспортом, узнать инвентаризационную стоимость объекта.

Согласие супруга/супруги потребуется, если жилье приобреталось совместно будучи в браке (согласно статьи 34 СК РФ) и справка о погашении ипотеки на официальном бланке банка (кредит на приобретения жилья). Согласия супругов не потребуется, если жилье было получено дарением или перешло по наследству. 

К тому же выписка из домовой книги, коммунальные долги, выписка из финансового лицевого счета (ФЛС), единый жилищный документ и доверенность, все эти данные проверить. Сведения о банкротстве продавца можно получить на сайте (bankrot.fedresurs.ru). Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) требуются для подтверждения адекватности продавца, если есть сомнения.

Если хотя бы один из пунктов риска подтвердится, стоит лишний раз подумать о покупке квартиры, а лучшим решением будет отказ от сделки. 

Приобретение жилья – сделка дорогостоящая, поэтому нельзя быть слишком доверчивыми, а при любых сомнениях лучше отказаться от сотрудничества с подозрительными личностями.

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга: продажа и покупка недвижимости 

В чем заключается услуга сопровождение сделки с недвижимостью? Процесс проведения сделки купли-продажи с одновременным оформлением и проверкой всех документов по недвижимости — это и есть сопровождение. Эта процедура включает в себя тщательное изучение и вычитку всех документов, проверку всей предоставленной о квартире или ином помещении информации, урегулирование условий сделки, плана оплаты, сроков, а также получение окончательного пакета документов и любые консультации на всех стадиях.

С профессионалом вы сможете легко и быстро продать квартиру, долю, коттедж, нежилое помещение или купить квартиру на вторичном рынке. При этом можете выбирать тот пакет услуг, за который готовы платить, именно в тех сферах, где вам потребуется помощь. Удобно, когда продавец недвижимости и покупатель, готовый приобрести жилье, уже нашли друг друга. Остается только уладить все формальности, провести проверки, необходимые для успешной сделки и довести сделку до конца. Именно для этого нужна услуга сопровождение сделки с недвижимостью.

Побочным эффектом сопровождения и консультации по недвижимости станет и обычная психологическая поддержка профессионала. Для многих людей покупка или продажа квартиры — это большой стресс, ведь она включает много действий и рисков, в нее вовлечены крупные денежные средства. Агент недвижимости поможет учесть все необходимые детали и оформить все грамотно и правильно. 

Вторичный рынок: динамика цен предложения по районам
Районрублей/кв.м. Изм.за период %    Изм. с янв. 2021 года %    Изм. с янв. 2020 года %   Изм.с
янв.
2019 года %  
  Изм. с янв. 2019 года %  
Адмиралтейский201 120+0,1827,438,652,156,6
Василеостровский197 504- 0,3810,730,238,255,7
Выборгский179 521- 2,1513,939,348,563,6
Всеволожский129 001- 0,600,647,463,7  —
Калининский179 893- 1,6416,441,356,672,8
Кировский156 379- 1,687,828,239,458,0
Красногвардейский171 984- 2,019,234,946,649,7
Красносельский165 880-1,6615,738,352,657,5
Колпинский121 3710,620,14455,287,4
Кронштадтский127 4076,625,948,848,877,8
Курортный166 1010,527,445,461,586,8
Московский206 810-1,5614,730,742,357,3
Невский176 463-1,4217,437,458,185,1
Петроградский309 133+4,01842,553,818,7
Петродворцовый115 995-4,68,124,335,152,2
Пушкинский148 2576,62847,555,464
Приморский200 050- 3,691231,443,163,4
Фрунзенский170 068- 0,5115,233,650,271,6
Центральный233 365- 0,7114,218,234,430,5

Специалист по недвижимости поможет вам купить или продать любой вид недвижимости, проверить квартиру по адресу, а также соориентировать по ценам на рынке. Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге по сравнению с Москвой значительно ниже. Средняя стоимость квадратного метра Средняя цена 181 926 ₽/м² (за декабрь 2021 ), в два раза ниже среднего уровня по столице (348,4 тыс. рублей). Самые высокие цены на вторичное жилье — в Петроградском, Центральном и Василеостровском районах. Самое дешёвое жильё предлагается в Красносельском и Невском районах.

Что касается новостроек, то приятно радуют объёмы строительства относительно недорогих квартир по цене от 148 227 Руб до 209 557 Руб за квадратный метр. Самые дорогие предложения — в центральных районах города, тогда как Невский район по-прежнему рекордсмен по дешевизне предлагаемого жилья.

В задачи риэлтора входит защита интересов клиента, так как от них напрямую зависят и его собственные интересы. Именно поэтому совершать сделку по купле-продаже комнат и квартир с поддержкой профессионалов — не только удобно, но и выгодно. Клиент не потеряет собственность и средства, случайно оказавшись один на один с мошенниками.

Стоимость сопровождение сделок с недвижимостью — Вывод

Окончательная цена сопровождения сделки по покупке квартиры и продаже недвижимости зависит от нескольких параметров. Это и сложность и специфика каждого отдельного случая, и расположение объекта, и прочие факторы. Сделки, которые вовлекают большое количество участвующих лиц или учитывают наличие субсидий, могут стоить больше, чем стандартные.

Проверка документов поможет снизить риски. Оплата услуг агентства недвижимости при покупке квартиры является то, что даже в случае внесения 100% суммы комиссии, специалист по недвижимости получает деньги исключительно после получения клиентом всех надлежащих документов и полного завершения сделки. 

Специалисты способны найти индивидуальный подход к каждому клиенту, обеспечивая комфортные условия работы прямо в «полевых условиях». 
Кроме того покупка квартиры, вместе с агентом надежнее, на каждую сделку выезжает менеджер с большим опытом работы, который поможет найти лучший выход в случае возникновения конфликтной ситуации и подстрахует в случае выявление фактов мошенничества и это гарантия безопасности сделки. 

4 комментария

Аватар комментатора Александр Утышев Автор: Александр Утышев

На рынке недвижимости может столько возникнуть сюрпризов. От того, что человек добросовестный приобретатель кому легче станет, после признания сделки не действительной? Я предпочитаю заплатить за проверку истории квартиры и всех документов людям, которые в этом разбираются. Самому приобретать подобный опыт - слишком дорогое удовольствие.

Аватар комментатора Надежда Суслова Автор: Надежда Суслова

Александр, вы правы. При купле-продаже рисков множество и покупателю необходимо изучить историю объекта, проверить документы. не ущемлены ли права кого-либо из владельцев и обратить внимание, как часто происходили переход права и многое другое.

Аватар комментатора Татьяна Автор: Татьяна

Да историю родословной квартиры надо проверять, особенно тщательно квартиры старого фонда, которые участвовали в приватизации. Там много подводных камней. Особенно это касается, если в пиватизации не участвовал кто-то из прописанных, которые отказался в пользу одного человека.Так вот этот человек имеет право на получение доли денег от продажи квартиры в которой проживает. Как только выписывается, сразу же право пропадает.
А также не даром законодательно определили добросовестного приобретателя недвижимости - в силу п.6 ст.8.1. Гражданского кодекса РФ, признается покупатель, который основывался на данных Росреестра.

Аватар комментатора Надежда Суслова Автор: Надежда Суслова

Если человек был прописан в квартире еще до момента ее приватизации, но в приватизации по тем или иным основаниям не участвовал, то такой прописанный сохраняет право проживать в квартире до конца своей жизни. Он не имеет прав на продажу квартиры, передачи ее по наследству и других прав, присущих собственнику.

Оставить комментарий

Отправить комментарий Отменить

Сообщение